主题：新盘让利未见热销 2017年深圳楼市很难再次繁荣

过去的2016年对楼市而言是不平凡的一年。深圳楼市在经历两轮严厉的调控之后，一手住宅、二手住宅都面临严峻考验。

根据中国指数研究院发布的数据显示，与2015年相比，去年深圳新房供应量和成交面积均大幅度下降，分别减少31%和37%，二手住宅成交套数和面积同比下滑25%。至去年12月底，新房成交量更是达到年度最低值，二手成交也下滑至年度次低。

2017年首周，深圳楼市迎来“10·4新政”后推盘小高峰，3个项目集中入市。那么，2017年房价是降还是升，深圳楼市又将呈现怎样的走势呢？

2016年深圳楼市逆转

从去年“3·25”楼市新政开始，深圳房地产市场稳定发展。去年10月4日，深圳再度出手调控楼市，“深八条”横空出世，一时间，许多购房者从迫切转向观望，部分业主或收盘静观其变，或主动调低报价。而此前预计即将入市的一众新盘，仿佛一夜间销声匿迹。

从市规土委备案数据来看，去年10月二手住宅共成交6329套，环比减少18%。从全年来看，2016年全市住宅新批预售474万平方米，较2015年减少31%，是近几年来的新低。2016年，全市成交一手住宅418万平方米，较2015年减少37%。

楼市变化不仅仅反映在成交量和房价上，土地市场亦是如此。2011年以来，深圳住宅用地成交价格快速上涨，2015年楼面地价达到32000元/平方米以上，直至去年上半年开发商拿地热情仍然高涨，成交楼面地价直逼片区商品房价格。然而，去年10月后，深圳住宅用地迎来“双限双竞”的竞拍方式，限地价和房价，从源头上抑制高价地块成交。

新年首周三盘试水

进入2017年1月首周，新房供应持续发力，入市项目明显增多。上周（1月2日~1月8日），远洋新干线( 详情 图库 团购 点评 )、星河上寓、合正丹郡3个住宅项目入市。

让业界颇受关注的是，合正丹郡选择以准现楼的形象入市。从市规土委的数据看，该盘获批的房源是805套，备案均价37000元/平方米，最高价43300元/平方米、最低价31257元/平方米。从开盘现场透露的信息看，合正丹郡按揭是94折，一次性付款93折，折扣幅度较大。经过多重优惠，开盘均价为3.4万元/平方米，较备案均价的3.7万元/平方米低了3000元/平方米。

不过，尽管新盘有一些“让利”，但并没有出现热销场景。分析人士认为，上周末开盘的价格走低，将成为全年价格走势的一个信号。大幅度的开盘折扣、低于片区均价10%~15%，仍未提高去化水平，这也说明市场观望氛围浓厚、期待价格下调的预期仍存。

从整个市场来看，新年首周业主放盘量与访客量均平稳回升，项目去化率方面，虽然相对批售量来看，去化率并不高，但是相比前两个月，市场销售情况有所好转。根据市规土委备案数据，2017年第一周一手住宅成交1032套，成交面积约11.5万平方米，环比2016年最后一周分别大幅增加156%和174%，成交达到去年10月中旬的周成交水平；而二手住宅方面，新年首周共成交513套，环比大幅下跌超四成，成交面积约为4.5万平方米，环比也下降四成多，备案成交量处于全年较低位。

多数专家预计市场趋于平稳

2017年伊始，深圳楼市仍然处在对2016年10月新政影响的持续盘整中。从政策的导向和市场的反映来看，不少业内专家认为，今年深圳楼市很难再次繁荣，短期内成交将持续低水平，总体市场或趋于平稳。

在楼市调控收紧的背景下，深圳今年将有上百个楼盘入市。根据深圳中原研究中心数据显示，2017年深圳楼盘预计供应约135个（包含在售的次新盘），其中包含住宅项目96个。从区域看，龙岗、宝安依旧是主要供应区域，分别有36个和26个住宅项目面市；而近年的供应热点龙华、南山将进入短暂“缺货期”，供应数量减少到4~5个，福田区将迎来供应爆发，预计新增住宅项目9个。从类型看，旧改项目41个，占整体项目供应类型的43%，是未来供应的主力。因此，总体来看，2017年新房供应量会有所增加，从而拉动成交。

据深职院房地产研究所所长邓志旺预测，2017年政策不会有大的逆转，总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡，新房和二手房的成交量偏低，价格稳定。

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